Судя по всему, власти торопятся отдать землю под застройку. В зале градостроительного совета Оренбурга состоялись публичные слушания, на которых в числе прочего обсуждалась смена вида разрешенного землепользования для участков земли вдоль проспекта Гагарина, раньше их занимали муниципальные двухэтажки маневренного фонда.Много лет здесь находились здания, принадлежавшие городу. Их на время предоставляли оренбуржцам, попавшим в сложные жизненные ситуации. Однако помещения настолько обветшали, что их признали аварийными (за исключением двух домов, - прим. авт.). Жильцов расселили в другое муниципальное жилье, двухэтажки демонтировали.
Закономерно встал вопрос - что делать с образовавшимся пустырём на одной из самых оживленных магистралей города, общая площадь которого составляет 35 800 квадратных метров?
Сначала жителям обещали разбить здесь парк, но потом планы на участок кардинальным образом изменились. Один из аргументов - зона отдыха не сможет скрыть пространный участок частного сектора, который находится сразу за пустырем. А вид индивидуальных построек для одной из главных улиц города - не совсем то, что надо.
Теперь о зеленой зоне, которая могла здесь появиться, уже и не вспоминают. Спорят о том, как лучше застроить землю жилыми зданиями. И, судя по всему, через какое-то время здесь появятся многоэтажки. Какой высоты будут здания, пока не ясно.
9 октября в Оренбурге прошли публичные слушания, на которых все желающие могли обсудить судьбу участков. Решался вопрос о смене разрешенного землепользования на этой территории.
Если раньше здесь было два сектора - зона застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции и зона озелененных территорий общего пользования, то теперь предложили сделать одну общую зону среднеэтажной (5 - 8 этажей) и многоэтажной (9 этажей и выше) застройки многоквартирными домами.
Но это еще не всё. Образовавшийся общий участок предложено отнести к зоне «Комплексного и устойчивого развития территории» (КУРТ). Эта практика применяется во многих городах. И, вроде бы, предложение хорошее - по нему, застройщик обязывается возвести не только жилые здания, но и социальную (школы, детсады), транспортную (улично-дорожная сеть) и коммунальную инфраструктуру (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение). Всю территорию будет застраивать одна компания, которая возведет здесь жилой комплекс в едином стиле. Но у участников слушаний возник целый ряд закономерных вопросов.
1.Для того чтобы можно было наложить на территорию зону КУРТ, одним из дополнительных условий является расположение на этой земле аварийного многоквартирного жилья. На участках как раз остались два муниципальных дома. Их, как отметил во время слушаний начальник департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга Павел Миронов, признают аварийными. Вот только этого еще не произошло, а в повестке слушаний, которую раздали их участникам, было отмечено – «условие соблюдается». И голосовать участникам слушаний нужно было, не дождавшись мнения экспертов по этому вопросу.
Меня беспокоит формулировка, что данные дома будут признаны аварийными, - возразил Александр Волков, генеральный директор СРО НП «Альянс проектировщиков Оренбуржья». - Сначала нам говорили, что обследование уже есть, потом выяснилось, что оно вообще не проводилось. Мне кажется преждевременным говорить о том, что эти дома аварийные, потому что мы не видели технический отчет. Возможно, здесь повторится та же история, что и со зданиями на переулке Станочном. Их признали аварийными, а после нашего экспертного заключения выяснилось, что отчеты выполнены с нарушением градостроительных норм и не могли являться основанием для этого. Жильцы домов возмущались и не хотели переезжать. Здесь тоже возможны жалобы людей.
2. Если подготовить пустующий участок и выставить его на продажу, это принесет бюджету города внушительные суммы. Ведь во время аукциона стоимость аренды может здорово вырасти. Однако на землю, которая является зоной КУРТ, объявляют не аукцион, а конкурс. Готовится документация, прописываются все обязательства застройщика, а затем в результате конкурса из числа желающих избирается один соискатель. Начальная цена аренды будет определяться «оценщиками» с учетом всех заданий, которые застройщику нужно будет выполнить в рамках зоны комплексного развития территорий. Сюда войдет расселение людей из оставшихся двух домов маневренного фонда, строительство социальных объектов.
По моим оценкам, земля в этом месте могла бы стоить примерно 250 млн. рублей, - высказал мнение депутат Оренбургского городского совета Игорь Хавторин. – Не так давно участок на Рыбаковской, где расположено муниципальное троллейбусное депо, оценивали в 158 млн. рублей. Там было два гектара земли, здесь - три. Мы на заседании бюджетной комиссии всегда держали в уме эту землю и другие участки как некую «заначку» для городского бюджета. Теперь же город просто не получит этих средств!Сейчас, видимо, вводится практика - все участки, которые мы столько лет освобождали, раздавать со статусом «КУРТ». Ввести эту зону предлагали и для участка в Ростошинских прудах, и даже на земле меньше одного гектара на ул. Карагандинской. Какое там может быть устойчивое развитие?!
3.Из всей социальной инфраструктуры, которую придется возвести застройщику, возможно, останется только пристрой к уже действующему в районе детскому саду. Разместить на трех гектарах помимо жилья новые сад и школу не получится – для этого не хватит места.
Мы прорабатывали все эти вопросы на заседаниях профильных комиссий, - отметил Павел Миронов. – Напротив этого участка на проспекте есть федеральные земли. Там тоже планируется застройка. Возможно, там появится школа, которая покроет потребности и этого земельного участка.
Однако образовательное учреждение в этом случае будет строиться не за счет того, кто выиграет конкурс, а за бюджетные деньги.
По самым скромным подсчетам здесь будут построены не меньше 500 квартир, - предполагает Игорь Хавторин. – то есть, будет проживать не меньше 1000 людей, а, скорее, ближе к 2000 человек. По закону, в зоне устойчивого развития территорий при такой заселенности должна быть построена школа на 200 человек и детсад на 120 человек. Но застройщику, как мы поняли, делать этого не придется - нет места. Что остается? Завести коммунальные сети? Так застройщик и так всегда заводит их на свой участок. Новая дорога там не требуется – земля вытянута вдоль проспекта Гагарина. Будут только общедомовые и дворовые проезды – то, что застройщик и так всегда строит. Ему придется лишь расселить две двухэтажки и построить пристрой к детсаду. У меня сложилось впечатление, что это и будет ценой за представленный земельный участок.
Главный аргумент, приводимый оппонентами депутату - нельзя распродавать участок частями, ведь в этом случае одна из главных улиц будет выглядеть непрезентабельно, потому как каждый застройщик сам будет выбирать количество этажей и дизайн домов.
-Давайте продавать одним общим участком, разработаем сами проект застройки, что мы бы хотели здесь видеть и предложим бизнесу, - предложил Игорь Хавторин. – Нужно отложить решение этого вопроса и проработать его еще раз!
Вопросы, которые касаются крупнейших улиц города должны решаться как можно скорее, - не согласилась председатель городского совета Ольга Березнева. – Иначе гости нашего города, увидев разруху почти в самом его центре, решат больше никогда сюда не возвращаться!
В результате большинством голосов было решено одобрить наложение на участки зоны устойчивого развития территорий.
Дальше свое слово должны сказать депутаты Оренбургского городского совета. До их решения судьбу участков также обсудят на Областном архитектурно-градостроительном совете при губернаторе Оренбуржья.
Я не понимаю, к чему такая спешка и почему нельзя еще раз проработать этот вопрос, чтобы город мог получить максимум пользы, - считает Игорь Хавторин. - Складывается впечатление, что всё это делается в качестве преференций некоторым строительным компаниям города.